Quanto custa comprar um imóvel em Araraquara? Entenda os gastos além do preço
Para comprar um imóvel em Araraquara, é preciso considerar o preço negociado e as despesas da aquisição, como ITBI, registro, eventual escritura e custos bancários. Em uma simulação de imóvel de R$ 300 mil, com financiamento de R$ 240 mil, seriam necessários R$ 60 mil de entrada e R$ 9 mil de ITBI, considerando uma base ilustrativa de R$ 300 mil. Esses R$ 69 mil ainda não incluem cartório e outras despesas da operação.
Comprar uma casa, apartamento ou terreno é uma decisão que envolve planejamento financeiro. Mas existe uma dúvida que nem sempre recebe a atenção necessária: quanto custa realmente comprar um imóvel?
Muitas pessoas começam a procurar imóveis considerando apenas o preço anunciado ou o valor da entrada do financiamento. Entretanto, a aquisição também pode envolver impostos, despesas cartorárias, avaliação bancária e outros custos.
Em Araraquara, conhecer essas despesas antecipadamente ajuda o comprador a organizar o orçamento, comparar oportunidades e evitar surpresas durante a negociação.
Neste guia, a Imobiliária São Paulo explica os principais gastos que podem fazer parte da compra de um imóvel e os pontos que merecem atenção antes de fechar negócio.
1. O preço do imóvel é apenas o começo
O valor anunciado representa o preço solicitado pelo vendedor, mas não necessariamente o total de recursos que o comprador precisará para concluir a aquisição.
Dependendo da forma de pagamento e das características da operação, podem existir despesas com:
- entrada do financiamento, quando houver;
- Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI;
- escritura pública, quando necessária;
- registro do título no Cartório de Registro de Imóveis;
- avaliação bancária e despesas relacionadas ao financiamento;
- certidões, regularizações ou serviços específicos, conforme a negociação.
Também é importante pensar nas despesas que surgem depois da aquisição, como mudança, eventuais reformas, condomínio, IPTU e manutenção.
O comprador deve considerar os recursos necessários para concluir a aquisição e também preservar uma reserva para as despesas que surgirão depois da mudança.
2. Quanto é preciso ter para a entrada?
Na compra financiada, a entrada corresponde à parcela do preço que não será coberta pelo financiamento.
A entrada faz parte do preço do imóvel: ela corresponde à parcela paga com recursos próprios ou recursos elegíveis, como o FGTS, quando permitido. Portanto, não deve ser somada novamente ao preço como se fosse uma despesa adicional.
Não existe um percentual único de entrada válido para todas as operações. O valor depende de fatores como modalidade de crédito, renda e capacidade de pagamento do comprador, análise bancária, características do imóvel e resultado da avaliação.
Imóvel de R$ 300 mil
Imagine uma operação em que uma instituição financeira aprove, hipoteticamente, R$ 240 mil de financiamento para um imóvel negociado por R$ 300 mil.
| Descrição | Valor |
|---|---|
| Preço negociado | R$ 300.000 |
| Financiamento hipotético | R$ 240.000 |
| Entrada necessária | R$ 60.000 |
Nesse exemplo, a entrada corresponderia a 20% do preço. Trata-se apenas de uma simulação matemática e não de uma condição de financiamento disponível para todos os compradores.
É possível utilizar o FGTS na entrada?
Em determinadas situações, o FGTS pode ser utilizado na aquisição de imóvel residencial, desde que o comprador, o imóvel e a operação atendam aos requisitos aplicáveis.
Antes de considerar esse recurso como parte do orçamento, é importante confirmar a elegibilidade e as condições da modalidade de financiamento.
Para entender melhor as etapas de uma compra financiada, consulte também nosso guia sobre financiamento imobiliário .
3. ITBI em Araraquara: o que é e quanto custa?
O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um tributo municipal relacionado à transmissão onerosa de imóveis e de determinados direitos imobiliários.
Em Araraquara, a Lei Complementar nº 998, de 6 de dezembro de 2023, alterou a legislação municipal e estabeleceu alíquota de 3% para o imposto previsto no artigo 135 da Lei Complementar nº 17/1997.
Como entender o impacto do ITBI no orçamento?
A tabela abaixo apresenta exemplos matemáticos utilizando uma base de cálculo hipotética igual ao preço indicado.
| Base ilustrativa | 3% de ITBI |
|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 6.000 |
| R$ 250.000 | R$ 7.500 |
| R$ 300.000 | R$ 9.000 |
| R$ 400.000 | R$ 12.000 |
| R$ 500.000 | R$ 15.000 |
Quem paga o ITBI?
Nas negociações imobiliárias, é comum que o comprador considere o ITBI entre os custos da aquisição. A responsabilidade tributária aplicável e as condições estabelecidas para a operação devem ser verificadas no caso concreto.
4. Escritura pública: quando é necessária?
A escritura pública é um instrumento formalizado em Tabelionato de Notas e pode ser necessária para a transferência de imóveis, dependendo das características da operação.
Entretanto, nem toda compra exige uma escritura pública separada. Existem instrumentos particulares que, quando autorizados por lei, podem ser levados diretamente ao Registro de Imóveis.
É o que pode ocorrer em determinadas operações de financiamento imobiliário, nas quais o próprio instrumento contratual possui força de escritura pública.
A documentação necessária depende da forma de aquisição e das características específicas da negociação.
5. Registro do imóvel: por que ele é indispensável?
Uma das diferenças mais importantes que o comprador precisa compreender é aquela entre assinar o documento da compra e concluir a transferência da propriedade.
De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Por isso, depois da assinatura do instrumento adequado, é necessário acompanhar o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Quanto custa registrar um imóvel?
Não existe um único valor que possa ser aplicado a todas as compras.
Os emolumentos dependem dos atos necessários, do valor da operação, da tabela vigente e das características do negócio.
Por isso, o orçamento deve ser solicitado ao serviço competente com os dados da aquisição.
Primeiro imóvel tem desconto no cartório?
Existe um benefício previsto na legislação federal que merece atenção.
O artigo 290 da Lei nº 6.015/1973 prevê redução de 50% nos emolumentos devidos pelos atos relacionados à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), quando os requisitos legais forem atendidos.
6. Quais despesas podem existir no financiamento imobiliário?
Quem pretende financiar também deve observar os custos relacionados à contratação do crédito.
Os recursos necessários para concluir a compra são diferentes do custo do financiamento ao longo do contrato. Além da entrada e das despesas iniciais, avalie juros, seguros, encargos e demais condições da proposta, observando o Custo Efetivo Total e a evolução das prestações.
Além da entrada, podem existir despesas relacionadas à avaliação do imóvel e outros valores previstos para a modalidade contratada.
A instituição financeira também realiza análises relacionadas ao comprador, ao imóvel e à garantia da operação.
Não olhe apenas para o valor da prestação
Ao comparar propostas de financiamento, é importante observar o Custo Efetivo Total, conhecido como CET, além do prazo, dos encargos, do sistema de amortização e das demais condições contratuais.
Dependendo da operação, também podem existir seguros vinculados ao financiamento habitacional.
Uma prestação que cabe no orçamento hoje precisa continuar compatível com a capacidade financeira da família durante o contrato.
7. Quais outros gastos o comprador deve considerar?
Nem todas as despesas relacionadas à mudança aparecem na documentação da compra.
Dependendo do imóvel e das necessidades do comprador, também pode ser necessário reservar recursos para:
- mudança e transporte de móveis;
- reparos e pequenas reformas;
- pintura ou adaptações;
- instalação de equipamentos;
- condomínio, quando houver;
- IPTU e demais despesas de manutenção.
Em imóveis usados, é especialmente importante avaliar as condições do imóvel antes da compra e entender quais intervenções podem ser necessárias depois da entrega.
Nosso conteúdo sobre como escolher o imóvel ideal apresenta outros pontos importantes que devem ser observados durante essa decisão.
8. Exemplo prático: quanto reservar para um imóvel de R$ 300 mil?
Vamos reunir algumas das informações anteriores em uma situação hipotética.
Imagine uma família interessada em um imóvel de R$ 300 mil em Araraquara e que, para fins deste exemplo, consiga aprovação de R$ 240 mil de financiamento.
| Descrição | Valor |
|---|---|
| Preço do imóvel | R$ 300.000 |
| Financiamento hipotético | R$ 240.000 |
| Entrada | R$ 60.000 |
| ITBI ilustrativo de 3% sobre R$ 300 mil | R$ 9.000 |
| Subtotal de recursos próprios conhecidos | R$ 69.000 |
| Registro e demais atos cartorários | Solicitar orçamento ao cartório competente |
| Escritura quando necessária | Solicitar orçamento ao Tabelionato de Notas |
| Avaliação e despesas bancárias | Consultar a instituição financeira |
| Mudança e eventuais reparos | Estimar conforme o imóvel e as necessidades |
O subtotal de R$ 69 mil não representa o total de recursos necessários para concluir a compra. Devem ser acrescentadas as despesas efetivamente aplicáveis. A escritura separada pode ser dispensada em operações cujo contrato tenha força de escritura pública, evitando a contagem duplicada de despesas.
não é recomendável comprometer toda a reserva financeira apenas com a entrada do imóvel. Existem outras despesas que precisam ser previstas antes da conclusão da compra.
9. Como se planejar antes de comprar um imóvel?
O planejamento deve começar antes da escolha definitiva da casa ou apartamento.
Primeiro, identifique quanto pode ser destinado à aquisição sem comprometer as despesas essenciais e a reserva financeira da família.
Se a intenção for financiar, faça simulações e procure compreender as condições disponíveis antes de assumir compromissos.
Também é importante levantar antecipadamente os custos de ITBI, documentação e registro aplicáveis à operação.
Com essas informações, fica mais fácil estabelecer uma faixa de preço realmente compatível com o orçamento.
Se esta for sua primeira compra, recomendamos também nosso passo a passo para comprar o primeiro imóvel .
10. Como a Imobiliária São Paulo pode ajudar?
A compra de um imóvel envolve decisões financeiras, documentais e pessoais.
A Imobiliária São Paulo atua no mercado imobiliário de Araraquara e pode auxiliar na busca por imóveis compatíveis com as necessidades, preferências e possibilidades do comprador.
Nossa equipe também pode orientar sobre as etapas da negociação e indicar quais informações precisam ser confirmadas junto às instituições financeiras, cartórios e órgãos competentes.
O objetivo é tornar a jornada de compra mais clara para que cada cliente possa tomar decisões com mais informação.
Perguntas frequentes sobre os custos de compra de um imóvel
Quem paga o ITBI na compra de um imóvel?
Nas negociações imobiliárias, é comum que o comprador considere o ITBI entre os custos da aquisição. A responsabilidade aplicável deve ser verificada de acordo com a legislação e as características da operação.
Qual é a alíquota do ITBI em Araraquara?
A Lei Complementar Municipal nº 998/2023 estabeleceu alíquota de 3%. Antes do recolhimento, é importante confirmar a legislação vigente, a base de cálculo e as condições específicas da transmissão.
Posso financiar o ITBI junto com o imóvel?
A possibilidade depende da instituição financeira, da modalidade contratada e das condições da operação. O comprador não deve presumir que o imposto estará incluído no financiamento.
Imóvel financiado precisa de escritura pública?
Nem sempre. Existem contratos de financiamento que possuem força de escritura pública e podem dispensar uma escritura separada, conforme a legislação aplicável à operação.
Quando o imóvel passa para o nome do comprador?
Na transmissão da propriedade entre vivos, o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente é a etapa que efetiva a transferência da propriedade, conforme o Código Civil.
Primeiro imóvel tem desconto no registro?
A legislação prevê redução de 50% nos emolumentos relacionados à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo SFH, desde que os requisitos legais sejam atendidos.
Quanto custa realmente comprar um imóvel?
O custo de comprar um imóvel vai além do preço anunciado.
Entrada, ITBI, documentação, registro e eventuais despesas relacionadas ao financiamento precisam ser considerados antes de concluir a negociação.
Em Araraquara, conhecer as regras aplicáveis e solicitar os valores efetivos para cada operação ajuda a construir um planejamento financeiro mais completo.
Com informação, organização e orientação adequada, o comprador consegue avaliar as oportunidades com mais clareza e escolher um imóvel compatível com seus objetivos.
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Fontes e referências
Município de Araraquara: Lei Complementar Municipal nº 998/2023, relacionada à alíquota do ITBI. Confirme a legislação vigente e a aplicação à operação antes do recolhimento.
Presidência da República: Código Civil, Lei nº 10.406/2002, especialmente o artigo 1.245 sobre transferência da propriedade pelo registro.
Presidência da República: Lei nº 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, especialmente o artigo 290 sobre redução de emolumentos na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH, quando atendidos os requisitos legais.
CAIXA: informações sobre utilização do FGTS na casa própria.
Tribunal de Justiça de São Paulo: tabelas de custas e emolumentos.
As regras tributárias, bancárias e cartorárias podem ser alteradas. Para uma operação específica, confirme os procedimentos e valores vigentes diretamente com os órgãos, cartórios e instituições envolvidos.
Thiago Acquarone Gomes é sócio e diretor da Imobiliária São Paulo e atua no mercado imobiliário desde os 17 anos. A empresa atua desde 1993 em Araraquara e região, com serviços de venda, locação e administração de imóveis.