Financiar um imóvel significa comprar agora e pagar parte do valor ao longo do tempo. Mas a decisão não deve começar pela pergunta “quanto o banco libera?”. O primeiro passo é entender quanto cabe com segurança no orçamento da família.
O financiamento imobiliário é uma das formas utilizadas por quem quer comprar uma casa ou apartamento sem dispor de todo o valor do imóvel à vista.
Na prática, uma instituição financeira analisa o comprador, o imóvel e as condições da operação. Se o financiamento for aprovado, uma parte do preço é financiada e paga ao longo do prazo contratado.
As condições variam conforme instituição, modalidade, perfil do cliente, valor do imóvel, sistema de amortização e outras características. Por isso, este guia ajuda a entender o processo — mas a condição definitiva sempre será aquela aprovada para cada operação.
Como funciona um financiamento imobiliário?
Embora os procedimentos possam variar entre instituições, o processo normalmente envolve algumas etapas fundamentais.
Simulação
O comprador informa dados como renda, valor aproximado do imóvel e recursos disponíveis para conhecer cenários de prazo, entrada e prestação.
Análise de crédito
A instituição financeira analisa documentação, renda, capacidade de pagamento e demais critérios aplicáveis à concessão do crédito.
Análise do imóvel
O imóvel também precisa passar pela avaliação exigida pela instituição financeira para verificar seu valor e enquadramento na operação.
Contrato e registro
Depois das aprovações, ocorre a assinatura do contrato. O registro no Cartório de Registro de Imóveis faz parte da formalização da operação.
Liberação do recurso
Cumpridas as etapas previstas pela instituição, o valor financiado é liberado ao vendedor conforme as condições do contrato.
A CAIXA, por exemplo, apresenta atualmente seu processo em quatro grandes momentos: simulação, análise de crédito, análise do imóvel e assinatura do contrato. A liberação do crédito ao vendedor ocorre após o registro do contrato no Cartório de Imóveis.
1. Comece pela simulação
A simulação permite ter uma primeira ideia de quanto pode ser financiado, qual seria o prazo e como as prestações podem se comportar dentro das condições apresentadas.
Mas existe uma diferença importante: simulação não significa aprovação do financiamento.
O resultado inicial depende das informações fornecidas. A concessão efetiva do crédito ocorre somente depois das análises exigidas pela instituição financeira.
Antes de procurar o imóvel pelo limite que o banco pode financiar, procure entender qual prestação cabe confortavelmente na sua vida.
2. Quanto preciso ter de entrada?
A entrada corresponde à parcela do valor do imóvel que não será coberta pelo financiamento. Ela pode ser formada por recursos próprios e, quando permitido pelas regras aplicáveis, por recursos do FGTS.
Não existe um percentual único de entrada válido para todos os financiamentos.
A própria CAIXA informa que, em suas linhas, a quota de financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel, dependendo da modalidade, dos recursos utilizados e do sistema de amortização. Isso não significa que todo comprador terá direito a financiar 90%.
A quota efetivamente aprovada depende da modalidade e da análise da operação. Faça a simulação e confirme as condições antes de assumir compromissos.
3. Como funciona a análise de crédito?
Depois da simulação, a instituição financeira precisa avaliar se o comprador atende aos critérios da linha escolhida e possui capacidade para assumir a dívida.
Entre os elementos analisados podem estar renda, documentação, capacidade de pagamento, composição de renda e demais critérios de risco adotados pela instituição.
Na linha de aquisição de imóvel usada como referência neste guia, a CAIXA informa que a prestação não pode superar 30% da renda familiar mensal bruta. Esse percentual é uma condição da operação consultada e não deve ser tratado como regra universal para todo financiamento imobiliário oferecido no mercado.
Aprovação de crédito e escolha do imóvel precisam caminhar juntas.
Ter renda para determinada prestação não significa automaticamente que qualquer imóvel será financiado. O imóvel também será analisado pela instituição financeira.
4. Quais documentos podem ser solicitados?
A documentação varia conforme a instituição e a situação do comprador, vendedor e imóvel.
Na CAIXA, entre os documentos indicados nas páginas de aquisição de imóveis estão documento oficial de identificação, comprovante de renda e a última declaração do Imposto de Renda com o respectivo recibo de entrega.
Outros documentos podem ser necessários conforme o perfil da operação.
Dados pessoais e renda
Identificação, comprovação de renda e outros documentos necessários à análise de crédito.
Documentação imobiliária
A instituição também analisa informações e documentos relacionados ao imóvel que será dado em garantia.
5. Por que o banco avalia o imóvel?
O imóvel não é analisado apenas pelo comprador. A instituição financeira também precisa verificar se ele atende às condições necessárias para integrar a operação.
A CAIXA informa que a avaliação é realizada para verificar se o imóvel atende às condições de enquadramento e pode servir como garantia do financiamento.
Outro detalhe importante é a diferença entre o preço negociado e o valor considerado pela instituição.
Na definição apresentada pela CAIXA, o valor do imóvel considerado na operação é o menor entre o preço negociado no contrato de compra e venda e o valor apurado na avaliação realizada pela instituição.
Isso pode interferir diretamente no valor que será financiado e, consequentemente, no montante que o comprador precisará complementar.
6. Posso usar o FGTS no financiamento?
Em determinadas operações, sim. O FGTS pode ser utilizado na moradia própria desde que comprador, imóvel e operação atendam às regras aplicáveis.
Entre as condições atualmente apresentadas pela CAIXA para o comprador estão possuir pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, considerando períodos consecutivos ou não, além de atender a outras exigências relativas a financiamento ativo e propriedade de imóvel residencial.
O FGTS pode ter diferentes utilizações dentro da habitação, incluindo situações de aquisição, amortização ou liquidação de saldo e pagamento de parte das prestações, desde que os requisitos da modalidade sejam cumpridos.
Existem requisitos relacionados ao trabalhador, ao imóvel e à operação. A elegibilidade deve ser verificada para cada caso.
7. Não compare apenas a taxa de juros: observe o CET
Este é um dos pontos mais importantes ao comparar propostas de financiamento.
Duas instituições podem apresentar taxas de juros diferentes, mas isso não significa necessariamente que a proposta com a menor taxa nominal terá o menor custo total.
O Custo Efetivo Total (CET) reúne os encargos e despesas incidentes na operação de crédito.
Segundo o Banco Central, o contrato deve apresentar informações como taxas de juros efetivas, tributos, tarifas, outras despesas e o CET.
Na hora de comparar financiamentos, não olhe somente para a prestação inicial ou para a taxa anunciada. Compare o custo da operação e as condições do contrato.
8. E o prazo do financiamento?
Prazos mais longos podem reduzir o valor das prestações em determinados cenários, mas também prolongam o período da dívida.
A CAIXA informa atualmente prazo máximo de até 35 anos em suas operações habitacionais consultadas. O prazo efetivamente disponível depende, entre outros fatores, da modalidade, sistema de amortização e características do proponente.
Portanto, escolher o maior prazo disponível automaticamente não é necessariamente a melhor decisão.
É importante comparar o impacto da prestação no orçamento e o custo da operação ao longo do tempo.
9. Existem custos além da entrada?
Sim. Esse é um ponto que precisa entrar no planejamento antes da compra.
Entre os custos relacionados à formalização da aquisição podem estar o ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e as despesas de registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O ITBI é um tributo municipal relacionado à transferência imobiliária. Já as despesas cartorárias incluem custos relacionados ao registro da operação.
Os valores e procedimentos devem ser verificados de acordo com o município, o cartório competente e as características da operação.
Entrada
Parte do preço que não será coberta pelo financiamento, conforme as condições aprovadas.
ITBI
Tributo municipal incidente na transferência imobiliária, conforme as regras aplicáveis.
Registro
Custos relacionados ao registro do contrato e da operação no Cartório de Registro de Imóveis.
Outras despesas
Dependendo da compra, também podem existir despesas relacionadas à mudança, condomínio, IPTU, adaptações ou reformas.
10. O que acontece depois da aprovação?
Depois das análises de crédito e do imóvel e do cumprimento das exigências da instituição, chega a etapa de assinatura do contrato.
No fluxo informado pela CAIXA, depois da assinatura, o contrato precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. A liberação do crédito ao vendedor ocorre após a apresentação do contrato registrado.
Por isso, aprovação de crédito, assinatura e liberação do dinheiro não são necessariamente o mesmo momento.
11. Financiar imóvel novo ou usado muda alguma coisa?
Existem linhas para aquisição de imóveis novos e usados, mas as condições podem variar conforme produto, instituição, fonte de recursos, características do imóvel e perfil do comprador.
O mais importante é não presumir que uma condição obtida para determinado imóvel será automaticamente igual para outro.
Antes de fechar a compra, confirme a modalidade disponível para aquele imóvel e para o seu perfil.
12. E o Minha Casa, Minha Vida?
Dependendo da renda familiar e das demais condições exigidas, o comprador pode se enquadrar nas modalidades do programa Minha Casa, Minha Vida.
Como as regras do programa possuem limites próprios de renda, valor de imóvel, taxas e condições, preparamos um conteúdo específico sobre o assunto.
Leia também: Minha Casa, Minha Vida — entenda as novas regras →
Checklist antes de solicitar um financiamento
Antes de avançar, verifique:
Financiamento começa com planejamento
O financiamento imobiliário pode transformar uma compra de alto valor em um compromisso distribuído ao longo dos anos. Justamente por isso, a decisão precisa ser planejada.
O objetivo não deve ser simplesmente descobrir o maior valor que uma instituição está disposta a financiar, mas encontrar uma combinação saudável entre imóvel, entrada, prestação, prazo e orçamento familiar.
Também vale comparar propostas, entender o CET, separar recursos para as despesas da aquisição e verificar antecipadamente a documentação necessária.
Com essas informações organizadas, a busca pelo imóvel tende a ficar muito mais objetiva.
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Dúvidas frequentes sobre financiamento imobiliário
Quanto preciso dar de entrada em um imóvel?
Não existe um percentual único para todas as operações. O valor depende da instituição, modalidade, imóvel, perfil do comprador e quota de financiamento aprovada.
A simulação garante que meu financiamento será aprovado?
Não. A simulação apresenta um cenário inicial. A aprovação depende da análise de crédito, documentação, avaliação do imóvel e demais critérios da instituição financeira.
Posso usar o FGTS como entrada?
O FGTS pode ser utilizado em determinadas operações habitacionais, desde que o comprador, o imóvel e a operação atendam às regras vigentes para utilização dos recursos.
O que é CET no financiamento?
CET significa Custo Efetivo Total. Ele considera encargos e despesas da operação e é uma informação importante para comparar propostas de crédito.
Qual é o prazo máximo de um financiamento imobiliário?
Depende da instituição e da modalidade. A CAIXA informa atualmente prazo de até 35 anos em suas linhas habitacionais consultadas, sujeito às condições da operação.
O banco também analisa o imóvel?
Sim. No processo de financiamento, o imóvel também é avaliado para verificar seu valor e se atende aos critérios necessários para servir como garantia da operação.
Fontes e referências
CAIXA — Crédito Imobiliário e Aquisição de Imóvel Novo: informações sobre simulação, análise de crédito, avaliação do imóvel, prazo e contratação.
CAIXA — Aquisição de Imóvel Usado e Perguntas Frequentes de Habitação: condições, documentação, entrada, avaliação, ITBI e despesas cartorárias.
CAIXA — Utilização do FGTS na Casa Própria: requisitos para comprador e imóvel e formas de utilização.
Banco Central do Brasil — informações sobre Custo Efetivo Total (CET) e requisitos de informação em operações de crédito.
Condições bancárias, taxas, quotas de financiamento e critérios de aprovação podem mudar e variam conforme instituição, modalidade e perfil do cliente. Consulte as condições vigentes antes da contratação.