Aluguel: direitos e deveres de proprietários e inquilinos

Alugar um imóvel envolve muito mais do que definir o valor mensal e entregar as chaves. Proprietário e inquilino assumem direitos e obrigações que acompanham a locação desde a entrega do imóvel até sua devolução.

No Brasil, as locações de imóveis urbanos são reguladas principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. O contrato complementa essa relação, desde que suas cláusulas respeitem a legislação aplicável.

1. O que a Lei do Inquilinato estabelece?

A Lei do Inquilinato disciplina as locações de imóveis urbanos e estabelece diversas regras sobre aluguel, deveres das partes, garantias, benfeitorias, direito de preferência e encerramento da locação.

Dois pontos especialmente importantes são os artigos 22 e 23. O primeiro reúne obrigações do locador — normalmente o proprietário — enquanto o segundo apresenta obrigações do locatário, isto é, de quem ocupa o imóvel mediante locação.

2. Quais são os principais deveres do proprietário?

Entre as obrigações previstas na Lei do Inquilinato, o locador deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e garantir ao locatário o uso pacífico do imóvel durante a locação.

Também cabe ao locador responder por vícios ou defeitos anteriores à locação e, quando solicitado, fornecer uma descrição detalhada do estado do imóvel no momento da entrega, indicando inclusive eventuais defeitos existentes.

Entre os principais pontos estão:

• entregar o imóvel em condições adequadas ao uso contratado;
• garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação;
• responder por vícios ou defeitos anteriores à locação;
• fornecer recibo discriminado dos valores pagos, quando aplicável;
• apresentar comprovantes das parcelas cobradas quando solicitados;
• assumir as despesas extraordinárias de condomínio.

A lei também atribui ao locador as taxas de administração imobiliária e de intermediação. Quanto a impostos, taxas e seguro complementar contra fogo incidentes sobre o imóvel, a própria lei admite disposição contratual expressa em sentido diferente. Por isso, o contrato deve ser lido com atenção.

3. E quais são os deveres do inquilino?

O locatário deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação que sejam legal ou contratualmente exigíveis. Também deve utilizar o imóvel de acordo com a finalidade prevista e cuidar dele adequadamente.

Ao término da locação, a regra é devolver o imóvel no estado em que foi recebido, descontadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

• pagar aluguel e encargos nos prazos estabelecidos;
• utilizar o imóvel conforme a finalidade da locação;
• cuidar do imóvel durante sua ocupação;
• comunicar rapidamente danos ou defeitos cuja reparação caiba ao locador;
• reparar danos causados por si, familiares, dependentes, visitantes ou prepostos;
• não modificar o imóvel sem consentimento prévio e escrito do locador;
• cumprir a convenção e o regulamento interno do condomínio;
• permitir vistoria mediante combinação prévia de dia e hora;
• devolver o imóvel conforme as condições previstas pela legislação e pelo contrato.

4. Afinal, quem paga os reparos no imóvel?

Essa é uma das dúvidas mais frequentes em uma locação — e a resposta depende principalmente da origem do problema.

De forma geral, defeitos anteriores à locação são de responsabilidade do locador. Já danos provocados pelo locatário, seus familiares, dependentes, visitantes ou prepostos devem ser reparados pelo próprio locatário.

E se o imóvel precisar de um reparo urgente?

Quando reparos urgentes forem de responsabilidade do locador, o locatário deve permitir sua realização. Se esses reparos durarem mais de dez dias, a lei prevê abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente. Se ultrapassarem trinta dias, o locatário poderá encerrar o contrato nos termos previstos em lei.

5. Quem paga o condomínio: proprietário ou inquilino?

A Lei do Inquilinato faz uma distinção importante entre despesas ordinárias e despesas extraordinárias de condomínio.

As despesas ordinárias são, em regra, responsabilidade do locatário. São gastos relacionados à administração e à manutenção cotidiana do condomínio, como limpeza das áreas comuns e manutenção de equipamentos de uso comum, conforme os critérios da lei.

Já as despesas extraordinárias cabem ao locador. Entre os exemplos previstos legalmente estão determinadas obras estruturais, pintura de fachadas, instalação de certos equipamentos e constituição do fundo de reserva.

6. Caução, fiador e seguro-fiança: como funcionam as garantias?

A Lei do Inquilinato prevê modalidades de garantia que podem ser exigidas no contrato, entre elas caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Um ponto muito importante: a lei proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.

Caução em dinheiro

Quando a garantia escolhida for caução em dinheiro, o valor não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel. A lei determina ainda que esse valor seja depositado em caderneta de poupança, com as vantagens decorrentes revertidas ao locatário por ocasião do levantamento da quantia.

Fiança

Na fiança, um terceiro assume responsabilidades relacionadas às obrigações garantidas conforme o contrato e a legislação aplicável. Existem situações previstas em lei em que pode ser necessária a substituição do fiador ou da garantia.

Seguro-fiança

O seguro de fiança locatícia é outra modalidade prevista pela lei. As condições de contratação devem ser verificadas de acordo com a apólice e com o contrato de locação.

7. Por que a vistoria de entrada é tão importante?

A vistoria é uma das melhores ferramentas para registrar as condições do imóvel no início da locação. Ela ajuda a documentar o estado de paredes, pisos, portas, janelas, instalações, equipamentos e demais elementos que façam parte do imóvel.

Isso ganha importância porque o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Por isso, antes de entrar no imóvel, vale conferir cuidadosamente o relatório de vistoria e comunicar eventuais divergências dentro dos procedimentos e prazos previstos pela imobiliária ou pelo contrato.

8. O inquilino pode fazer reformas ou modificações?

O locatário não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e escrito do locador.

A legislação também possui regras específicas para benfeitorias. Salvo disposição contratual em contrário, benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário e benfeitorias úteis autorizadas podem ter tratamento indenizatório previsto em lei. Por isso, antes de executar qualquer obra relevante, é importante consultar o contrato e obter as autorizações necessárias por escrito.

9. O que acontece quando o inquilino quer sair do imóvel?

A resposta depende, entre outros fatores, de o contrato ainda estar dentro do prazo determinado ou já estar por prazo indeterminado.

Durante o prazo estipulado no contrato, o locatário pode devolver o imóvel, mas poderá haver multa contratual proporcional ao período que faltava cumprir, conforme estabelece a Lei do Inquilinato.

Há uma exceção legal para determinadas situações de transferência do locatário pelo empregador para outra localidade, desde que sejam observados os requisitos previstos na lei, inclusive comunicação por escrito com antecedência mínima de trinta dias.

Na locação por prazo indeterminado, o locatário pode encerrá-la mediante aviso por escrito ao locador com antecedência mínima de trinta dias. Sem esse aviso, a lei permite a cobrança de quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes na ocasião.

10. E se o proprietário decidir vender o imóvel alugado?

Em determinadas operações de venda do imóvel, a Lei do Inquilinato assegura ao locatário direito de preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros.

A comunicação deve informar as condições do negócio, incluindo preço, forma de pagamento e outras informações previstas na lei. Recebida a comunicação, o locatário tem prazo legal de trinta dias para manifestar de forma inequívoca sua aceitação integral da proposta.

A venda de um imóvel ocupado envolve outras regras específicas, por isso cada situação deve ser analisada considerando o contrato, sua eventual averbação e as circunstâncias da alienação.

11. Comunicação e contrato evitam boa parte dos problemas

Muitos conflitos de locação começam não por uma regra complicada, mas pela falta de registro do que aconteceu.

Solicitações de reparos, autorizações para alterações, comunicações sobre problemas no imóvel e avisos relacionados ao encerramento da locação devem seguir os meios previstos no contrato e, sempre que possível, ficar documentados.

Também é importante guardar contrato, laudos de vistoria, comprovantes de pagamento, comunicações e documentos relacionados à locação.

Checklist para uma locação mais tranquila

• leia o contrato antes da assinatura;
• confira o laudo de vistoria de entrada;
• entenda quais encargos estão previstos no contrato;
• verifique qual garantia locatícia será utilizada;
• guarde comprovantes e comunicações importantes;
• informe rapidamente o surgimento de danos ou defeitos;
• não faça alterações relevantes sem autorização escrita;
• conheça as regras do condomínio;
• antes da saída, consulte as condições de encerramento do contrato;
• em situações específicas ou conflitos, procure orientação adequada.

Proprietário e inquilino não precisam estar em lados opostos

Uma boa relação de locação depende de equilíbrio. O proprietário precisa disponibilizar um imóvel adequado e cumprir as responsabilidades que lhe cabem. O inquilino, por sua vez, precisa cuidar do imóvel, cumprir as obrigações assumidas e comunicar problemas quando surgirem.

Quando contrato, vistoria e comunicação são tratados com atenção desde o início, a locação tende a ser mais clara e segura para todas as partes.